이런 장단점을 고려하여 '투자 3분법' 즉 포트폴리오의 투자이론이 나오기도 했다. 그런데 이 세 가지 투자에 있어서 불행하게도 부동산에는 투자라는 용어가 붙지 않고 '부동산 투기'라는 말이 무의식중에 쓰이고 있어 크게 유감이다. '투자'와 '투기'는 분명 구분되어 있음은 물론이다.
먼저 부동산 투자는 부동산을 상대로 장래의 이익을 얻기 위해 현재의 노력을 쏟아 자본가치의 증대를 기대하는 것이다. 그러나 부동산 투기는 가격 변동이 심하고 그에 대한 예측이 어려운 부동산을 대상으로 한 매매행위로 도덕적인 해이 현상을 말한다. 흔히 투기란 장래 가격 변동의 예측에 따라 현재가격과 미래가격으로 발생하는 이익 즉 양도 차액만을 얻기 위해 매입을 하고 매매하는 행위라고 할 수 있다.
부동산을 호용의 목적에서가 아니라 자본의 차익을 목적으로 매입, 매각하는 경제행위로서 공급이 비탄력적인 부동산의 특성(부증성 즉 늘어나지 않는 점)을 이용하여 최종수요자가 아닌 중간 수요자(전매차익자 및 가수요자)가 일시적으로소유하는 현상을 말하는 것이다. 토지는 늘어날 수가 없고 건물은 공급이 단시일 내에 이루어 질 수 없는 점을 악용하는 것이 투기라고 할 수 있다.
여러 학자들 중에 부동산 투기에 대하여 논하였는데, '경작의 의사 없이 미성숙지를 구입하였는가', '장래에 고가로 팔릴 것을 기대한 토지의 구입', ' 짧은 시간에 구매하여 이익을 노리는 토지구입', '토지를 개발할 의도 없이 매입하는 일’ 등으로 정의하였다.
부동산의 투자와 투기는 구분할 수가 있다
첫째, 투자는 합리성, 즉 위험부담을 최소화하는 안정성을 전제로 하지만, 투기는 불확실성을 내포한 위험 부담 속에서 이루어진다.
둘째, 투자는 상품의 사용가치에 대한 소득이윤이지만, 투기는 가격변동으로 인한 양도차익만을 노리고 있어 토지를 이용하거나 관리할 의사 없는 경우가 많다.
셋째, 투자는 부동산의 이용개발에서 출발한 전문지식을 동원한 장기 효용 창출 행위이지만, 투기는 자본력을 바탕으로 정보에 의한 단기적 자본이익의 획득 행위이다.
넷째, 투자는 수익성 부동산을 대상으로 하지만, 투기는 토지를 대상으로 하는 지가 수준이 낮은 미성숙지나 도시의 급격한 성장이나 도심재개발 지역 등 양도차익의 기대가 큰 지역을 택하게 된다.
다섯째, 투자는 붐을 조성하지 않지만 투기는 붐을 조성한다.
여섯째, 투자는 정책적으로 지원하여야 하나 투기는 규제의 대상이 되어야 한다.
은행금리가 인하하면서 부동산의 투자는 시간이 갈수록 더욱 관심을 갖게 될 것이다. 이런 때일수록 안전한 부동산 투자가 필요할 때이다.
앞으로 부동산정책에 있어서도 투자와 투기 행위를 확실하게 구분하여 투자는 적극 지원하고 투기 행위는 근본부터 뿌리뽑아야 할 것이다. 투자와 투기는 분명 구분되어야 함은 물론이다.
정용(부동산 평론가. '정용 부동산투자전략연구소' 소장)
저작권자 © 평화뉴스 무단전재 및 재배포 금지