첫째, 아파트는 신규 아파트는 물론 오래된 아파트 전체가 내릴 것으로 보인다.
신규아파트는 고분양가에다 프리미엄까지 붙은 상황에서, 입주가 가까워 오면서 기존에 살고 있는 아파트를 매매하고 이주하려던 계획이 어려워진다.
따라서, 신규 입주아파트를 팔 수 없게 되고 투자를 목적으로 구입한 경우와 합해져 매매 물량이 많이 늘어났기 때문이다. 오래된 아파트들은 신규아파트들의 모델하우스는 주부들에게 식상한 구조가 되어 거래가 힘든 상황이 된다.
둘째, 아파트분양권 전매는 특정한 극소수의 한 두곳을 제외하고는 상승 가능성이 없다.
옛날의 주택회사는 분양가를 기존의 신규입주 아파트 매매가를 기준으로, 아직 공사중인 것을 감안해 80% 정도에 분양함으로써 입주시에는 100%~110%의 가격이 형성됐다. 따라서, 20~30%의 프리미엄이 붙는 것이 당연했으나, 지금의 주택회사들은 아파트 분양전문회사를 앞세워 준공시점에 형성될 아파트가격 이상으로 분양함으로써 분양권에 웃돈으로 붙일 여지를 두지 않고 있다.
또한, 재건축 아파트의 경우는 분양시에 화려한 분양 카달로그의 느낌과는 달리, 20층, 30층, 40층 올라 갈수록 “과연 우리가 저 콘크리트 속에서 햇볕 한번 볼수 없는 곳에 살수 있을까? 불행한 삶을 살기 전에 입주를 포기하자”는 경우가 발생하여 마이너스 프리미엄으로 상당수가 매매를 의뢰하고 있다.
수성구의 입주를 앞둔 대단지아파트에도 마이너스 프리미엄이 붙어 있으니, 아웃테리어(단지 배치)가 엉망이면 엉망일수록 공사가 진행되더라도 프리미엄이 붙지 않을 수 있다. 입주가 가까우면 웃돈이 오른다는 통념을 깨는 ‘실망 매물’이 많이 나올 것이다.
셋째, 주택의 경우이다.
주택은 한동안 노후화된 주택 재건축으로 도리어 매매가 활성화되고, 비교적 신축주택은 거래가 안되는 상황이였다. 그러나, 올해는 재건축시장 상황의 악화로 조용하고 도로여건이 좋고 공원이 인접한 곳에는 거래가 될 것으로 보인다. 또, 주택지역 중에도 신규주택지의 몇몇 곳에 가능할 것으로 보인다.
넷째, 점포주택의 전망.
점포주택이라는 것은 1층은 점포(소매점)가 있고 2층, 3층 등이 주택 등이 있는 것을 말하는데, 점포주택 자체가 8m, 10m, 12m, 20m 도로에 접하면서 주거위주의 형태로 형성되는 경우이므로, 경기가 어려우면 어려울수록 점포의 상거래가 약화되고 어느때 보다도 거래가 위축될 것으로 보인다.
다섯째, 상가는 은행권의 예금 금리인하로 투자가 관심이나, 어느 업종보다도 양극화 현상이 심할 것으로 보인다.
장사가 되지 않는 상가는 주택보다도 못할 수 있고, 상가를 구입하는 궁극적인 목표는 임대수입에 있기 때문에 얼마나 안정된 월세가 계속적으로 나오느냐에 따라 달라진다.
상가는 주변에 할인마트의 입점이나 거리상황의 변화, 고가도로의 건립들에 따라 달라진다. 특히나 주5일 근무제 확대실시에 많은 영향을 받고 있다. 지하철 2호선 역세권에 관심을 가져 볼 때다.
여섯째, 농지의 거래는 활성화 될 것으로 보인다.
투자처를 잃은 투자 자금들이 포항간 고속도로, 중부내륙 고속도로, 김해고속도로 등의 개통이나 향후 개통 지역주변의 인터체인지 부근에 계획관리 지역으로 투자가 엄청나게 늘 것이다. 그러나, 농지 중에도 우량농지나 생산관리지역에 거래는 미미할 것이다. 웰빙시대를 맞아 건강하게 오래 살려는 국민적 욕구에 부응해서 전원주택의 수요가 크게 늘 것으로 보인다.
일곱째, 산지의 경우다.
우리나라의 약70%에 해당되는 산지는 용도지역이 준보존 임지들을 제외하고는 거래가 미비할 것 같다. 산지개발에 의한 목적을 갖는 매입(골프장, 스키장, 종교시설, 연수원, 집단팬션단지)은 늘 것 같다.
여덟째, 재건축 시장은 어떨까.
재건축 시장은 2003년, 2004년도의 과열 현상 때문에 2005년에는 사업의 불가능 지역이 늘 것으로 보여 거래가 어려울 것으로 보인다. 재건축 지역에 매물로 가지고 있는 매도자의 기대치는 건설업체가 사업으로 가능한 가격 이상이기 때문이다.
특히나 ‘묻지마’ 아파트 사업을 시행하던 주택회사들이 사업 자체를 포기하는 지역들이 늘어날 것으로 보여, 재건축시장은 한동안 매물만 있고 매수는 없는 시장이 계속될 것 같다.
정용(부동산 평론가. '정용 부동산투자전략연구소' 소장)
* 1959년 경북 상주에서 태어난 정용씨는, 지역에서 20년째 부동산 전문가로 활동하며 현재 [(주)정용부동산] 대표와 [(주)정용부동산연구소] 소장으로 있습니다. 또, [흥사단]과 [대구.경북 부동산분석학회] 회원이며 [영남지역발전연구소] 연구원을 맡고 있으며 영남대학교와 대구과학대학에서 부동산학과 강의를 하고 있습니다. 특히, 부동산 평론가로서 <평화뉴스-정용의 부동산 돋보기>와 <매일신문-아름다운 집>에 매주 글을 싣고, TBC 프로그램 '6백만의 경제학'에서 부동산 분야를 진행하고 있습니다.
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