우리나라의 부동산 관련 조세는 몹시 복잡하다.
부동산 관련 조세가 이렇게 복잡한 이유는, 인구 소득수준에 비해 국토의 면적이 좁아 부동산이 경제에서 차지하는 비율이 상대적으로 높기 때문이다.
그동안 우리나라에서는, 공장을 경영하여 수입을 얻기 보다, 부동산의 지가상승에 기대 수익을 노리는 '땅 사재기' 활동이 대기업에서부터 중소기업에 이르기까지 많이 이루어졌다.
이는, 정부나 공공기관과 결탁해 정보를 받아 용도지역이 변경되는 곳곳에 땅을 사는 것이 가능했기 때문이다.
정부는 이런 부동산의 투기 등을 막는 방법으로 약방에 감초처럼 처방을 내리지만, 칼은 칼대로 무뎌지고 위신은 위신대로 떨어지고 잣대는 잣대되로 들쑥날쑥했다. 이 때문에 국민들의 정서는 "칼자루 진 사람 마음이다"는 비야냥과 함께, "부동산투기꾼은 24시간을 법을 빠져 나가는데, 세무서 공무원은 사건이 터진 뒤 하루 8시간동안 잡을 방법만 연구한다", "게임은 하나마나다. 뒷북치는 행정이다"로 지적이 많았다. 따라서, 이제라도 부동산 관련 조세의 분명한 잣대가 필요하다.
이를 위해 부동산 관련 조세의 문제점을 짚어보자.
첫째, 취득에 관련된 세금을 보면, 거래금액에 대해 취득세 2%, 농특세 0.2%, 등록세 3%, 교육세 0.6%가 있다. 모두 6%정도의 세금인데, 5억을 거래하면 3,000만원의 세금을 내게 된다.
이는 부동산거래의 억제를 유도하는 것이 아니라 불편하게 하는 것이며, 결국 땅을 사고 팔 때 이 금액이 포함됨에 따라 부동산가격만 상승시킨다. 이같은 취득세와 등록세 등은 지방정부의 중요한 세원인 '지방세'인데, 현실에 맞게 분명히 조정되어야 될 것이다.
둘째, 보유세를 보면, 부동산 가운데 토지에 관련되는 '종합토지세'는, 그 명칭이 시사하듯 전국에 있는 토지를 소유자별로 합산한 뒤, 여기에 누진세율을 적용해 과세하는 지방세다. 그러나, 취득세나 등록세에 비하면 너무나 낮다고 생각된다. 실제로, 수억원대의 부동산이나 주택을 갖고 있어도 1500cc 자동차 1년 세금보다 적게 내는 것은 큰 문제라고 할수 있다.
또, 재산세는 각 건물별로 부과하는 것인데 그 역시 너무 낮다고 하겠다. 이런 낮은 세율은 결국 부동산을 보유해 부동산 투기를 할 수 있는 여건을 만들어 주는 것에 불과하다.
셋째, 부동산 양도관련조세의 문제이다.
이 양도소득세의 적용의 잘잘못은 부동산정책을 맑고 정확하게 갖고 가는지를 가름하는 잣대다. 그러나 정말 형편없이 엉망진창이다. 우리나라의 부동산의 거래가격은 관인계약서 제도가 아니기 때문에, 매도자와 매수자가 스스로 결정해 편의에 의해서 작성된다. 납세의무자는 필요에 따라서 세금이 나오지 않게 매매금액을 신고하게 되고 이는 정부의 세원 파악 자체를 불가능하게 할 수밖에 없다. 하루 빨리 관인계약서에 의한 계약서 작성이 법적으로 이루어져야 공평과세가 될 것이다.
특히 아파트 분양권이나 택지개발지역의 분양권 전매의 경우, 등기가 필요 없기 때문에 등록세와 취득세 등의 비용도 전혀 들지 않는다. 또, 한건에 많게는 수억을 남기면서도 거래금액을 낮게 씀으로써 전혀 양도소득세를 내지 않고 탈세를 일삼고 있다.
부동산 조세정책을 만들 때 부동산업계의 실제 활동하고 있는 사람들을 참석시키는 방법 등 많은 개선방안이 있지만, 기득권자들을 보호(?)하기 위해 적극적 자세를 보이지 않고 있는 듯 하다. 부동산 정책 중에 조세 정책은 대단히 중요하다고 보는데 무엇보다 맑고 밝게 공평한 정책이 펼쳐져야 할 것이다.
정용(부동산 평론가. '정용 부동산투자전략연구소' 소장)
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